18 giugno 2013 CAMBIA LA VITA NEL CONDOMINIO UNISCITI A NOI IN DIFESA DEI DIRITTI DEI CONDOMINI

18 giugno 2013 CAMBIA LA VITA NEL CONDOMINIO UNISCITI A NOI IN DIFESA DEI DIRITTI DEI CONDOMINI

mercoledì 19 luglio 2017

Condominio, liti in blocco al giudice di pace


La Riforma della magistratura ordinaria approvata dal Consiglio dei ministri prevede che tutte le pendenze relative al condominio siano di competenza dei giudici di pace: cosa cambia


Controversie condominiali e procedimenti relativi a una serie di diritti di costruzione e di proprietà al giudice di pace: è una delle novità introdotte dal decreto legislativo di Riforma della magistratura onoraria approvato in via definitiva dal consiglio dei ministri dello scorso 10 luglio. In pratica, tutte le liti condominiali saranno d’ora in poi di competenza dell’ufficio del giudice di pace, liberando così la magistratura ordinaria di una notevole mole di cause di modesto rilievo.

=> Condominio, ristrutturazioni e vendita

La modifica inserita dal decreto riguarda l’articolo 7 del codice di procedura civile, in base al quale diventano di competenza del giudice di pace:
“Tutte le cause in materia di condominio negli edifici, come definite ai sensi dell‘articolo 71-quater delle disposizioni di attuazione del codice civile”.
Se prima il giudice di pace si occupava solo di liti condominiali relative alla modalità d’uso dei servizi comuni, ora si occuperà dell’intera materia: diritti sulle parti comuni, innovazioni, lavori, spese e relative ripartizione, manutenzione, nomina e revoca dell’amministratore, impugnazione delle delibere dell’assemblea, regolamenti.

=> Diventare amministratore di condominio

Fra le altre competenze che la Riforma attribuisce ai giudici di pace: beni mobili fino a 30mila euro, risarcimento danni circolazione veicoli e natanti fino a 100mila euro, espropriazione presso terzi fino a 50mila euro, procedimenti di volontaria giurisdizione, in materie diverse dalla famiglia, inclusi gli affari di competenza del giudice tutelare, procedimenti in materia di previdenza e assistenza obbligatoria, procedimenti di impugnazione o di opposizione avverso provvedimenti amministrativi.
La legge introduce poi una serie di nuove regole che riguardano il funzionamento della magistratura ordinaria, l’attribuzione e la durata degli incarichi (con un tetto di due quadrienni), i compensi. Un decreto che viene duramente contestato dalla categoria, l’Unione dei giudici di pace annuncia che gli scioperi (che hanno già bloccato in queste settimana circa 400mila udienze) proseguiranno, e riprenderanno anche a settembre con la riapertura delle attività giudiziarie.

mercoledì 14 giugno 2017

Condominio: obblighi e ripartizione costi

Scadenze e regole in tema di efficienza energetica per immobili dotati di impianto di riscaldamento centralizzato: applicazione e costi.


< >Efficienza energetica: intervista a Federico Testa, presidente ENEA


Conto alla rovescia per la scadenza dei termini imposti dal decreto legge 244/2016 per l’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore negli edifici: ultima chiamata il 30 giugno 2017. L’adempimento riguarda  tutti gli immobili dotati di impianto di riscaldamento centralizzato ed impone di installare in questi casi valvole termostatiche e contabilizzatori  per contenere i consumi, in recepimento del Dlgs 141/2016 contenente “Disposizioni integrative al decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102, di attuazione della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE”. L’obiettivo è di abbattere i consumi energetici da qui al 2020.   È in particolare l’articolo 9 del Decreto a prevedere l’obbligo di installazione di un contatore di fornitura in corrispondenza dello scambiatore di calore di collegamento alla rete o del punto di fornitura dell’edificio e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi. Obbligo che vige nei casi di teleriscaldamento o teleraffreddamento, o impianti centralizzati, tipicamente presenti nei condomini.

Sotto contatori

Ogni immobile dovrà inoltre istallare un sotto-contatore per misurare il consumo energetico della propria unità immobiliare. La norma precisa che eventuali casi di impossibilità tecnica alla installazione dei suddetti sistemi di contabilizzazione o di inefficienza in termini di costi e sproporzione rispetto ai risparmi energetici potenziali, devono essere riportati in apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato.
Tuttavia, nel caso in cui non sia possibile utilizzare dei sotto-contatori, i proprietari delle singole unità immobiliari dovranno avere cura di installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per quantificare il consumo di calore in corrispondenza di ciascun corpo scaldante all’interno delle unità immobiliari, secondo quanto previsto dalle norme tecniche vigenti, salvo che l’installazione di tali sistemi non risulti efficiente in termini di costi con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459.

Suddivisione spese

La norma prevede che, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento, il raffreddamento delle unità immobiliari e delle aree comuni, nonché per l’uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo centralizzato, l’importo complessivo sia suddiviso in base agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto secondo quanto previsto dalla norma UNI 10200 e successive modifiche e aggiornamenti.
Nel caso in cui tale norma non sia applicabile o laddove siano comprovate, tramite apposita relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio o l’edificio polifunzionale superiori al 50%, è possibile suddividere l’importo complessivo tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 70% agli effettivi prelievi volontari di energia termica.
È fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà. Le disposizioni di cui alla presente lettera sono facoltative nei condomini o gli edifici polifunzionali ove alla data di entrata in vigore del presente decreto si sia già provveduto all’installazione dei dispositivi di cui al presente comma e si sia già provveduto alla relativa suddivisione delle spese.
In generale, per deliberare il criterio di riparto degli importi basta la maggioranza degli intervenuti in assemblea, purché rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (articolo 26, comma 5, legge 10/1991 con riferimento al comma 2, articolo 1120 del codice civile).

Sanzioni

L’articolo 16 del Decreto riporta le sanzioni per inadempienza, da 500 euro a 2.500 euro per unità immobiliare nel caso in cui non si provveda ad installare tali sistemi entro la data prefissata.

Consigli pratici

Per aiutare imprese e cittadini a migliorare l’efficienza energetica degli impianti termici, risparmiando sulle spese di raffrescamento e riscaldamento, esiste anche una guida ENEA: tra i consigli, proprio quello di utilizzare le valvole termostatiche, apparecchiature applicate su ciascun termosifone che aprono o chiudono la circolazione dell’acqua calda per mantenere costante la temperatura impostata aiutando così ad evitare sprechi.

=> Climatizzazione, guida ENEA al risparmio

mercoledì 5 aprile 2017

Compravendita e obblighi di condominio

Regolamento di condominio e divieti validi anche per chi compra casa senza prima conoscerlo, purché si rispettino alcuni vincoli


La Cassazione ha chiarito che chi acquista un appartamento in un condominio deve rispettare i divieti imposti dal regolamento condominiale, ma solo a patto che sia stato:
  • approvato all’unanimità dall’assemblea condominiale;
  • trascritto nei registri immobiliari: nella nota di trascrizione devono essere indicate le specifiche clausole che limitano la proprietà esclusiva e non è sufficiente un generico rinvio al regolamento di condominio.
Il divieto è valido anche se i vincoli imposti sono stati riportati nell’atto di vendita, o se nel compromesso / rogito viene allegato il regolamento di condominio.
In sostanza, è necessario leggere bene il regolamento condominiale prima di effettuare l’acquisto, soprattutto se questo è finalizzato ad investimento, ad esempio per darlo in affitto a studenti o adibirlo a Bed&Breakfast.

=> Bed and Breakfast vietati in condominio

Questo perché, qualora nel regolamento condominiale siano presenti vincoli in tal senso, i divieti sarebbero validi anche se l’acquirente non ne fosse venuto a conoscenza (per non aver letto il regolamento prima della compravendita) e/o non fosse presente, perché non ancora proprietario dell’immobile, al momento della loro approvazione da parte dell’assemblea. Solitamente, i vincoli riguardano le parti comuni del condominio, ma possono essere imposti anche divieti riguardanti la singola proprietà immobiliare, quali appunto l’affitto dell’appartamento, l’avvio di B&B, la tenuta di animali all’interno degli appartamenti condominiali, orari e rumori (musica, etc.), comportamenti sui terrazzi e così via.
Nel caso in cui il regolamento condominiale limiti i poteri del proprietario di casa, previsti peraltro dal codice civile, affinché i divieti siano validi il regolamento deve essere approvato all’unanimità dall’assemblea. Senza il parere unanime, la clausola vincolante non può essere ritenuta valida. Tale unanimità è valida se:
  • raggiunta con assemblea cui partecipino tutti i condomini e tutti votino nello stesso modo;
  • al momento della vendita degli appartamenti, il costruttore fa approvare, ai singoli acquirenti, il regolamento di condominio da lui redatto.
Il regolamento condominiale così approvato vincola anche i futuri acquirenti degli immobili appartenenti al condominio, tenuti ad informarsi e leggere il documento in fase di compravendita.
Fonte: Cassazione.


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lunedì 6 febbraio 2017

Ritenute del condominio 2017

Ritenuta del 4% da versare al superamento di 500 euro: i chiarimenti di Telefisco sulla soglia e sulle modalità di versamento


Il condominio, deve operare una ritenuta d'acconto del 4% come acconto per l'imposta dovuta sui corrispettivi per le prestazioni relative a contratti di appalto di opere/servizi effettuate nell'esercizio di impresa. Come sempre, la ritenuta deve essere versata con F24 entro il 16 del mese successivo a quello in cui è stato effettuato il pagamento. Tuttavia, la legge di stabilità 2017 ha previsto una "semplificazione" in base alla quale la ritenuta non va versata se l'importo da versare per uno specifico condominio è inferiore a 500 euro, nel qual caso i versamenti dovranno essere effettuati:
  • entro il 30 giugno
  • entro il 20 dicembre
Le ritenute Irpef effettuate dal condominio come sostituto d'imposta sono state oggetto di chiarimento a Telefisco 2017, dove è stata specificato:
  •  per calcolare la soglia di 500 euro, si devono sommare mese dopo mese le ritenute  evanno versate il 16 del mese successivo a quello in cui la soglia viene superata.
  •  le nuove tempistiche di versamento non sono tassative, infatti il condominio può continuare a effettuare il pagamento delle ritenute con le scadenze previgenti anche se di importo inferiore a 500 euro. L'assenza di sanzioni in questo caso è stata chiarita a Telefisco.
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