Condominio: obblighi e ripartizione costi

Scadenze e regole in tema di efficienza energetica per immobili dotati di impianto di riscaldamento centralizzato: applicazione e costi.


< >Efficienza energetica: intervista a Federico Testa, presidente ENEA


Conto alla rovescia per la scadenza dei termini imposti dal decreto legge 244/2016 per l’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore negli edifici: ultima chiamata il 30 giugno 2017. L’adempimento riguarda  tutti gli immobili dotati di impianto di riscaldamento centralizzato ed impone di installare in questi casi valvole termostatiche e contabilizzatori  per contenere i consumi, in recepimento del Dlgs 141/2016 contenente “Disposizioni integrative al decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102, di attuazione della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE”. L’obiettivo è di abbattere i consumi energetici da qui al 2020.   È in particolare l’articolo 9 del Decreto a prevedere l’obbligo di installazione di un contatore di fornitura in corrispondenza dello scambiatore di calore di collegamento alla rete o del punto di fornitura dell’edificio e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi. Obbligo che vige nei casi di teleriscaldamento o teleraffreddamento, o impianti centralizzati, tipicamente presenti nei condomini.

Sotto contatori

Ogni immobile dovrà inoltre istallare un sotto-contatore per misurare il consumo energetico della propria unità immobiliare. La norma precisa che eventuali casi di impossibilità tecnica alla installazione dei suddetti sistemi di contabilizzazione o di inefficienza in termini di costi e sproporzione rispetto ai risparmi energetici potenziali, devono essere riportati in apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato.
Tuttavia, nel caso in cui non sia possibile utilizzare dei sotto-contatori, i proprietari delle singole unità immobiliari dovranno avere cura di installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per quantificare il consumo di calore in corrispondenza di ciascun corpo scaldante all’interno delle unità immobiliari, secondo quanto previsto dalle norme tecniche vigenti, salvo che l’installazione di tali sistemi non risulti efficiente in termini di costi con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459.

Suddivisione spese

La norma prevede che, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento, il raffreddamento delle unità immobiliari e delle aree comuni, nonché per l’uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo centralizzato, l’importo complessivo sia suddiviso in base agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto secondo quanto previsto dalla norma UNI 10200 e successive modifiche e aggiornamenti.
Nel caso in cui tale norma non sia applicabile o laddove siano comprovate, tramite apposita relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio o l’edificio polifunzionale superiori al 50%, è possibile suddividere l’importo complessivo tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 70% agli effettivi prelievi volontari di energia termica.
È fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà. Le disposizioni di cui alla presente lettera sono facoltative nei condomini o gli edifici polifunzionali ove alla data di entrata in vigore del presente decreto si sia già provveduto all’installazione dei dispositivi di cui al presente comma e si sia già provveduto alla relativa suddivisione delle spese.
In generale, per deliberare il criterio di riparto degli importi basta la maggioranza degli intervenuti in assemblea, purché rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (articolo 26, comma 5, legge 10/1991 con riferimento al comma 2, articolo 1120 del codice civile).

Sanzioni

L’articolo 16 del Decreto riporta le sanzioni per inadempienza, da 500 euro a 2.500 euro per unità immobiliare nel caso in cui non si provveda ad installare tali sistemi entro la data prefissata.

Consigli pratici

Per aiutare imprese e cittadini a migliorare l’efficienza energetica degli impianti termici, risparmiando sulle spese di raffrescamento e riscaldamento, esiste anche una guida ENEA: tra i consigli, proprio quello di utilizzare le valvole termostatiche, apparecchiature applicate su ciascun termosifone che aprono o chiudono la circolazione dell’acqua calda per mantenere costante la temperatura impostata aiutando così ad evitare sprechi.

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